Налоговая аннулирует эффект инвестиционных сделок

Всего три проданных объекта недвижимости в год трактуются фискалами как предпринимательская деятельность

Налоговые инспекторы доначисляют налоги на продажу недвижимости за последние несколько лет, если находят признаки «систематичности». Речь идет о продаже не только домов и квартир, но и земельных участков, недостроенных объектов и комнат в коммуналках.

Пока нельзя назвать происходящее массовой практикой. «Большинство судебных решений такого плана вынесены киевскими судами. Там апелляция занимает сторону налоговиков. Начало этому движению было положено в 2014 году, но только в 2015-2016 годах дела дошли до высших судебных инстанций и тренд стал заметным. В регионах пока массовости не наблюдается», — рассказала ABCnews адвокат Оксана Кобзар.

Практика свидетельствует о том, что в первую очередь фискальная служба занялась теми физлицами, которые совершали операции с большим количеством объектов недвижимости, строили многоквартирные дома и продавали квартиры в них.

Например, Высший административный суд (Постановление от 16.11.2015) посчитал правомерными доначисление фискальной службой НДФЛ, НДС и ЕСВ лицу, которое на арендованной земле построило восемь четырехэтажных домов на 176 квартир, которые в дальнейшем реализовало.

По мнению Высшего админсуда, это свидетельствует о систематичности, предпринимательском характере этой деятельности и цели получения прибыли.  Подобное доначисление за построенные и проданные 176 квартир кажутся справедливым решением. Однако, согласно законодательству, «систематичность» начинается с числа три, пояснил ABCnews управляющий партнер ЮФ «Можаев и Партнеры» Михаил Можаев. Подобные сделки числом от трех могут трактоваться налоговой как предпринимательская деятельность, налоги доначислят. Более того – продавшему объекты надо зарегистрироваться как предпринимателю. Иначе, если в следующем году налоговая снова обнаружит признаки незаконной предпринимательской деятельности, наказание будет регулироваться не только административным кодексом, но и уголовным.

Читайте также  Антигуа и Барбуда снизила требования к инвестициям в недвижимость на 50%

Все начинается с документальной не выездной проверки налоговой на основании данных реестра недвижимости. На основании результатов проверки выносится уведомление о решение о доначислении налога с доходов физлиц в размере от 17% до 20% (за периоды до 2016 года) или 18% (с 2016 года) полученных от продажи сумм, НДС в размере 20% от сумм операций (при первой поставке жилья), и единого социального взноса.

Позиция фискальной службы по этому вопросу была оформлена в виде письма от 13 апреля 2017 года. Рассматривая вопрос налогообложения продажи «более чем одного земельного участка», ГФС напомнила об общих правилах:

Согласно п. 172.1 ст. 172 Налогового кодекса, доход, полученный от продажи (обмена) жилого дома, квартиры или ее части, садового домика (включая земельный участок), а также земельного участка (не превышающий норм безоплатной передачи, по ст. 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от назначения) – в случае если такая сделка одна в течение года, а имущество пребывает в собственности более трех лет – не облагается налогом. Условие пребывания имущества в собственности более трех лет не распространяется на полученное наследство.

Однако если в течение года человек продал более чем один объект (например, дом и комнату), то платится 5% оценочной стоимости плюс военный сбор, независимо от того, как долго он владел этими объектами. «Если же физическое лицо проводит операции с недвижимым имуществом, осуществляя хозяйственную деятельность, то доход, полученный от нее, облагается налогом соответственно норм ст. 177 НК», — резюмируется в письме.

Таким образом получается, что инвестиционные сделки на рынке первичной недвижимости в одночасье теряют смысл. Они стали альтернативой банковскому сектору во время кризиса, и теоретически могли принести до 30% прибыли. В некоторых проектах, по данным отделов продаж, доля инвестиционных сделок доходила до 40%, причем один клиент приобретал квартиры «пакетами».  Однако в ситуации, когда/если инвестор пожелает в течение одного года вывести на рынок три таких объекта, он будет вынужден заплатить около 20% (18% НДФЛ + 1,5% военного сбора + единый социальный взнос) суммы продажи. При этом нет никакой гарантии, что недвижимость за время строительства не потеряет в цене.

Читайте также  Инвестиции в мировую коммерческую недвижимость выросли на 25 %

«К сожалению, физлица менее защищены, чем юрлица. Налог на доход физлиц платится с полученной суммы, даже если объект недвижимости был продан по цене ниже, чем покупался», — соглашается Михаил Можаев.

Есть ли шанс отменить через суд такой доплатеж? «Судебная практика пока в основном негативная. Но Верховный суд еще не поставил точку в этом вопросе», — говорит Оксана Кобзар.

Основной аргумент в пользу продавца – закрепленный в статье 172 Налогового кодекса порядок налогообложения доходов физического лица от продажи объектов недвижимости, который касается любых операций физлица и не предусматривает никаких исключения в зависимости от характера операций. «Толкование этой нормы как применимой только к операциям для собственного потребления является неправомерным произвольным расширенным толкованием», — подчеркивает Оксана Кобзар.

В то же время статья 177 НК, на которую ссылаются налоговики, регулирует только налогообложение доходов физических лиц-предпринимателей, поэтому не может применяться к доходам физлиц, не зарегистрированных в качестве предпринимателей. «Предпринимательство – это право лица, его выбор, который, согласно ч.2 статьи 50 Гражданского кодекса, реализуется при условии государственной регистрации предпринимательской деятельности», — напоминает Оксана Кобзар.

Нормы Налогового кодекса предоставляют плательщику возможность выбора варианта налогообложения его доходов от операций с недвижимостью. И решение плательщика применять положения статьи 172 НК о налогообложении операций с недвижимостью является правомерным. «В Налоговом кодексе (п.4.1.4.) закреплен принцип презумпции правомерности решений плательщиков в тех случаях, когда нормы закона допускают неоднозначную трактовку прав и обязанностей плательщика, вследствие чего есть возможность принять решение как в пользу плательщика, так и в пользу контролирующего органа», — говорит Оксана Кобзар.

Юрист отмечает, что если государство оценивает как несправедливое налогообложение таких операций по ставке 5% от дохода, и считает, что такие операции должны облагаться как предпринимательская деятельность, тогда пусть однозначно сформулирует это правило в законе или приравняет их к операциям с инвестиционными активами. «Тогда плательщик сможет планировать налогооблагаемый финансовый результат и позаботиться об учете вычитаемых из него затрат. И, кстати, не обязательно сумма налога за вычетом понесенных затрат будет выше, чем 5% от суммы сделки», — считает Оксана Кобзар.

Читайте также  Япония решила заключить инвестиционное соглашение с Украиной

Однако пока суды поддерживают фискальную позицию налоговиков, игнорируя принцип презумпции правомерности решений плательщика и верховенство права. Поэтому плательщикам следует оценить риски и спланировать оптимальное дальнейшее налогообложение таких операций с учетом мнения фискалов, ведь при судебном сборе 1,5% от суммы иска судебное обжалование обходится дорого, а учитывая направленность на пополнение бюджета как правоприменительной деятельности, так и судебной практики, шансы в суде пока не высоки.